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一轮融资膝斩 联合办公行业现入冬先兆

发布:浦东办公楼网   来源:房讯网   日期:2019/4/8 10:10:21

  “联合办公行业不能全挂了啊,我们希望一起和同行发个声音,推动行业健康发展。”一位联合办公从业者如此感慨。

  巧合的是,前几日,优客工场创始人毛大庆撰文写道——联合办公正在闯关。

  2018年,共享办公总共吸纳了约50万平方米的写字楼空间,是2017年的3倍。不过,高歌猛进之后,从2018年下半年开始,联合办公行业开始“发烧”了,裁员、关项目、资金链断裂等负面的声音笼罩整个行业。

  有人说,联合办公正在重蹈共享单车的覆辙。这个行业到底出了什么问题?投资界采访了多位联合办公从业人士,从他们的描述中,可以发现——这个行业正在经历一场史无前例的阵痛。

  人心惶惶,危机潜伏。“2019年,我会告诉自己不要犯一个错误,就是不要急躁。”一位联合办公行业的创始人告诉投资界,“既然有一座金山摆在面前,为什么要急于一时之利呢?”

  一轮融资膝斩:联合办公行业入冬先兆

  程路是国内一家大型联合办公企业的项目管理人员,他近日刚刚办好了离职手续。

  “去年下半年开始突然就不行了。”回忆过去一年的发展时,他说道。身边的同事也已经相继离职,据程路描述,去年下半年开始,北京很多中心地段的办公楼里都出现了整层退租的现象,包括国贸等区域的退租率攀升。

  程路将这个情况归结于“大环境不好”。“很多互联网公司都在裁员,整栋退楼,而且租户对成本更加精打细算了。”程路说,公司的租金收入迅速下滑。

  最早的联合办公裁人风波始发于2018年年末,当时有人爆料36氪正在裁员,其中氪空间裁员比例20%,大约涉及百人。这一数字也得到了一位氪空间内部人士确认。WeWork、优客工场、纳什空间等头部企业等也相继被爆出裁员、资金紧张的问题。

  而WeWork的融资“失利”,被认为是联合办公行业入冬的一个先兆。1月8日,软银资本原本计划投向WeWork的160亿美元突然下调至20亿美元。当时媒体用了一个非常形象的词描述这次交易——膝斩。

  “现在头部的几家企业,除了刚拿到融资的WeWork之外,其他几家都没钱了。”程路说,“WeWork也裁了100多人。去年开始他们就在打低价策略,现在也快吃不消了,有可能会提价。”

  赵军不久前从氪空间离职,他在离职前就知道公司正在准备下一轮融资,其中有歌斐资产和另外一家投资机构,但具体金额尚未披露。目睹了联合办公这几年狂飙猛进,赵军深切体会到这个行业对现金流要求很高很高。

  难以承受之重:4000元的工位半价出租,烧钱抢占CBD

  如今的行业动荡,可以说是此前依赖资本输血急速扩张埋下的恶果。

  成本高于价格,这种违背市场经济规律的恶性商业竞争,已经把联合办公行业拖入亏损的漩涡。

  “我们看好这个行业,它也是办公行业未来发展方向,但是借助资本的力量盲目扩张,仓促决策,导致企业运营成本高企仍是这个行业有待解决的问题。”一位联合办公行业市场部人士表示。

  为了抢夺市场头把交椅的位置,联合办公企业采用了互联网烧钱式打法。一方面不惜以高价抢地,同时推行低价策略抢占市场,甚至大幅提高中介佣金来抢夺客户。

  《每日经济新闻》报道显示,2018年中期,氪空间曾不断被曝出以高于市场价30%的价格向开发商拿项目,数位离职员工对此消息的真实性予以认可。“如果预见到大环境这么不好,我们当时可能就不会拿这么贵的楼了。”赵军说道。

  另据香港《南华早报》报道,2018年,氪空间花664万港元租了香港华懋轩尼诗道1号One Hennessy的7层楼,每平方尺平均租金超过港币80元,单个工位价格约10000港币/月。而就在一个月前,氪空间刚刚拿下位于北京国贸CBD核心位置的中海广场写字楼。“拥有更多的CBD核心物业,能让氪空间走的更加坚实。”是氪空间当时对外声称的核心发展战略。

  克而瑞持续监测的50家品牌商中,其中10家头部企业的2018年新增联合办公空间数量都高于2017年。其中,扩张最迅猛的是纳什空间。2018年,算上超级办公项目,纳什空间新开网点数高达162个,新增运营面积31万方,运营总面积达到100万方,成为联合办公首家运营面积突破百万方级别的企业。

  2017-2018年克而瑞监测的头部10家联合办公企业新增空间数量(单位:家)2017-2018年克而瑞监测的头部10家联合办公企业新增空间数量(单位:家)

  在攻城略地抢物业的同时,联合办公行业的价格战已经如火如荼。2018年,WeWork、优客工场先后完成最新一轮融资。紧接着,氪空间推出“感恩节·暖冬”活动,宣布旗下分布在6个城市的12个联合办公社区,最低可至五折,这是国内联合办公行业首次出现如此大力度的补贴。

  对于租用联合办公的用户,WeWork中国也在部分新社区推出“租一年赠一年”的优惠,相当于五折促销。

  恶性竞争导致的恶果就是市场畸形发展。“他们的租金成本,不算上装修费用的话,每个工位可能要4000元,但是每个工位2000元左右就租出去了。”程路透漏某大型联合办公企业的运营策略实际上是在疯狂“烧钱”。

  为了抢夺租户,获得中介资源,部分联合办公企业将经纪人的佣金上调到25%,比行业平均佣金水平10%高出一倍多。这笔多出的费用,也累加在了联合办公企业的运营成本里。

  只是,不同于互联网行业的烧钱大战,联合办公行业不是靠补贴烧钱就能打倒对手。

  “我们去年犯了一个错误,走得太快了”

  2018年,是联合办公行业的融资大年。有市场统计显示,2018年国内联合办公企业融资金额近68亿元人民币。

  但是,目前的行业乱象给联合办公敲响了警钟:这个行业除了需要资本的持续支持以外,更需要精细化运营以及理性的商业环境。

  “我们未来不会像某些联合办公企业一样每年增加50到60个项目,去年一年我们只增加了6个项目,今年可能会增加4到5个。”上述联合办公创始人表示。

  程路说,他们去年犯了一个错误就是,走得太快了。“很多细节打磨不够到位。行业发展需要速度,但是不能激进。比如同样一幢楼,沉下心设计下可以做1000个工位,但是现在只有900个工位。”他说,最终结果就是运营效率和租金收入无法提升。

  “到眼前的节点,我也开始考虑放慢一点,扎扎实实地步入规模效应后的长尾效应阶段,雕琢服务,完善细节,也等一等技术,从全方位的细节入手,为创业者提供更优质的办公服务。”毛大庆在其文章中表示

  一年减少40个玩家,洗牌潮来了

  联合办公行业的洗牌潮已经出现了。

  好租联合创始人匡健锋此前在全联房地产商会上披露,2018年,联合办公品牌减少40家,运营时间均未超过两年。根据中国房地产商会最近发布的一份报告,排名前10位的公司占中国共同工作空间总面积的37%,前100家公司占75%,显示出市场集中化的趋势。

  此前,优客工厂以整合、并购、联手的方式拿下竞争对手,包括洪泰创新空间、无界空间、Wedo联合创业社、Workingdom、爱特众创、方糖小镇这样的优质联合办公空间。

  从联合办公的盈利模式来看,其主要收入来源是工位服务费。未来如何改变这种单一的盈利模式,实现多元化的服务增长,是摆在所有联合办公企业面前的共同难题。

  在P2创始人郑健灵看来,行业中每家联合办公服务商都有各自定位和基因,发展途径也不一样。“目前行业排名不重要,前期领跑的,未必是最后完成冲刺的。”他说,“未来尊重商业本质,有稳定现金流和成熟商业模式,能把单店做好,实现产品差异化的联合办公企业都有机会厚积薄发。”

  郑健灵说,有一批联合办公非头部企业已经实现了稳定的营收。对于2019年,他说,P2会稳重求进,专注产业内容结合联合办公业态,切入新的人群,为企业提供产业服务。

  “行业会向好,只是发烧了。”上述联合办公从业人士在采访的最后这样总结。

  编辑; 杨浦写字楼                                                    http://www.08office.cn/rent/s10_s2304_s30_s40_s50_s60_s70